Acheter en viager : Encore une bonne idée ?

Le viager attire davantage d’investisseurs et de vendeurs, poussé par un marché relativement favorable et une fiscalité relativement souple. Il représente une forme d’acquisition immobilière potentiellement économique grâce à une décote sur le prix, mais demande une vision à long terme et une attention au cadre juridique. Pour différents profils — des jeunes actifs jusqu’aux investisseurs long-terme — le viager reste une option à examiner sérieusement, sous certaines conditions.

Comprendre le viager

Qu’est-ce que le viager ?

Le viager est un moyen d’accéder à un bien immobilier dans lequel l’acheteur (débirentier) verse un capital de départ — appelé bouquet — au vendeur (crédirentier), puis une rente viagère régulière jusqu’au décès de celui-ci.

Cette forme d’acquisition peut s’effectuer :
En viager occupé – où le vendeur garde le droit d’usage et d’habitation ou en viager libre, qui permet à l’acheteur d’en disposer immédiatement. Une formule qui s’étend en 2025 est le viager en nue-propriété. Dans ce cas, l’acheteur devient nu-propriétaire du bien, tandis que le vendeur conserve l’usufruit, renforçant ainsi la logique de transmission patrimoniale.

Avantages économiques et fiscaux

Le viager reste apprécié pour son coût d’entrée souvent inférieur au prix du marché. La décote moyenne observée avoisine généralement 40 %, ce qui permet aux acquéreurs d’accéder à l’immobilier avec des moyens limités. Ce positionnement est perçu comme pertinent dans un environnement marqué par des taux d’intérêt relativement élevés et des conditions d’accès au crédit plus strictes.

Le cadre fiscal du viager présente plusieurs aspects qui retiennent l’attention :

• La rente viagère bénéficie d’un régime fiscal différent de celui des revenus locatifs classiques.
• Les frais de notaire sont fixés sur la base de la valeur occupée du bien, ce qui peut représenter une économie.
• En cas de revente, les plus-values sont calculées à partir d’une base réduite, ce qui peut diminuer l’imposition.

De manière générale, le viager offre une voie alternative à l’investissement immobilier. Il peut représenter une forme de diversification à côté de placements plus classiques, en s’affranchissant de certaines contraintes liées à la location traditionnelle.

Un aperçu de l’évolution de la rentabilité du viager ces dernières années peut être observé dans le graphique suivant :

Les contraintes du viager

Liquidité et durée

Le viager implique généralement une liquidité restreinte. Tant que le crédirentier continue d’occuper le logement en vertu de son droit d’usage et d’habitation, l’acheteur n’a pas la possibilité d’habiter le bien ni de le vendre facilement. Cette situation nécessite une réelle anticipation temporelle : la durée de vie du vendeur reste une variable incertaine qui peut allonger la période d’attente avant de pouvoir disposer du logement.

Cette absence de perspective claire diffère des mécanismes de la nue-propriété, où une date prévisionnelle de récupération du bien est souvent connue, par exemple dans le cadre de démembrement temporaire ou viager mutualisé.

Aspects juridiques

La rédaction du contrat de viager doit se faire avec précaution. Il doit comprendre des éléments précis : durée et montant de la rente, entretien du bien, répartition des charges, responsabilités respectives des parties. Pour cette raison, il est pertinent d’être accompagné d’un spécialiste du droit immobilier, afin de réduire le risque d’erreurs ou de litiges. Une mauvaise évaluation de la valeur du bouquet ou de la rente peut entraîner des conflits, en particulier en cas d’évolution imprévue de la situation du vendeur.

Des investisseurs partagent leurs retours sur des projets viager réalisés. Certains soulignent les avantages perçus tout en rappelant les obligations spécifiques à ce type d’investissement. L’un de ces témoignages rapporte :

« J’ai investi dans un viager il y a trois ans. L’entrée était financièrement accessible, ce qui m’a évité un recours au crédit. Il faut s’armer de patience, mais cela contribue à établir un actif à long terme, avec un cadre juridique plutôt encadré. »

Ces retours suggèrent que le viager n’est pas adapté à une recherche de rentabilité rapide, mais qu’il peut constituer une solution intéressante dans une logique de construction patrimoniale, avec un cadre contractuel relativement clair.

Comparaison des options d’achat

Tableau comparatif

Le viager connaît en ce moment une progression mesurable, avec une hausse des transactions proche de 20 % par rapport à l’année précédente et un développement sur de nombreuses zones du pays. Alors que cette solution offre un coût d’entrée souvent attractif et une lente valorisation patrimoniale, elle repose sur plusieurs incertitudes, notamment temporelles et juridiques. Des profils prudents, orientés vers un projet stable à long terme, peuvent s’y intéresser. À condition de bien encadrer le contrat, le viager reste donc une alternative viable d’investissement immobilier.

Sources de l’article

• https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2762
• https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche
• https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006136403/2020-09-01

Quelques mots sur l'autrice

Je suis Carmine, passionnée de décoration intérieure et d’aménagement. Mon expérience me permet d’optimiser les espaces, choisir des matériaux durables et créer des ambiances harmonieuses. J’accompagne mes clients en respectant leur budget et leurs besoins. Spécialiste des petits espaces, je propose des solutions esthétiques et fonctionnelles pour améliorer leur cadre de vie.